نکات مهم مربوط به قراردادهای اجاره

نکات مهم مربوط به قراردادهای اجاره  

حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند (ماده 40 قانون مدنی)

برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است (ماده 190 قانون مدنی)
– قصد و رضای طرفین
– اهلیت طرفین
– موضوع معین که مورد معامله باشد
– مشروعیت جهت معامله

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است . (ماده 10 قانون مدنی)

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. (ماده 466 قانون مدنی)

در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است. (ماده 468 قانون مدنی)

مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است (ماده 469 قانون مدنی)

در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است. (ماده 470 قانون مدنی)

عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است. (ماده 472 قانون مدنی)

لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. (ماده 473 قانون مدنی)

مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. (ماد 474 قانون مدنی)

اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک (ماده 475 قانون مدنی)

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد. (ماده 476 قانون مدنی)

موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسیلم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند. (ماده 477 قانون مدنی)

هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. (ماده 478 قانون مدنی)

عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. (ماده 479 قانون مدنی)

هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. (ماده 481 قانون مدنی)

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییی دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد. (ماده 484 قانون مدنی)

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم باشد. (ماده 486 قانون مدنی)

هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد ( ماده 487 قانون مدنی )

مستاجر باید (ماده 490 قانون مدنی)
اولا) در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند .
ثانیا) عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید .
ثالثا) مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد .
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد . ( ماده 491 قانون مدنی )

اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. (ماده 492 قانون مدنی)

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یآ بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. (ماده 493 قانون مدنی)

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد (ماده 497 قانون مدنی)

اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد (ماده 498 قانون مدنی)

اگر مستاجر بدون در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت (ماده 502 قانون مدنی)